Os 4 tipos de Fundos Imobiliários que você precisa investir em 2019 (Parte 1)

De: Rafael Dadoorian, Especialista em Investimento e em FII

Para: Investidores iniciantes que desejam ter renda mensal extra

Caro leitor, 

Escrevo aqui mais um capítulo da “mini-série” sobre investimentos em Fundos Imobiliários.

O motivo central dessa “mini-série” é ajudar você a expandir o horizonte em relação ao modo de fazer investimentos.

Investir em imóveis, por exemplo, é uma maneira tradicional de fazer investimentos. Porém, não é acessível a qualquer pessoa.

Além da necessidade de ter grandes quantias de dinheiro para compra de imóveis, é necessário conhecimento profundo nessa área, principalmente, por conta dos custos escondidos e saber identificar reais oportunidades.

Como mencionei no capítulo anterior (caso não tenha lido, pode ler agora), investimentos em imóveis englobam:

•  Burocracia com documentos;

•  Dinheiro em caixa para comprar imóveis;

•  Não há previsibilidade em relação ao prazo de venda;

•  Pouca possibilidade de diversificação;

•  Baixo rendimento mensal;
•  Pagamento de imposto sobre esse renda.

Hoje, eu vou te contar um pouco mais sobre os Fundos Imobiliários. Esse tipo de investimento está se tornando cada vez mais popular, principalmente pela facilidade e previsibilidade de recebimento de renda mensal.

Ao longo dessa “mini-série, mais precisamente, eu vou te contar sobre os 4 tipos de Fundos Imobiliários que você precisa investir em 2019.

Como esse assunto exige um pouco mais de detalhes, vou dividi-lo em 4 partes.

Para cada um desses 4 tipos de FII, dedicarei 1 novo capítulo a mini-série.

Então, vamos começar?!

Como os Fundos Imobiliários (FIIs) são classificados?

Pelas regras que esse investimento é regido, um fundo imobiliário pode comprar apenas ativos atrelados ao setor imobiliário. 

Esses ativos podem ser prédios, salas comerciais, hospitais, ou até mesmo, títulos de renda fixa relacionados ao setor imobiliário como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) ou LCI (Letras de Crédito Imobiliário).

Consequentemente, todos os fundos imobiliários possuirão ativos atrelados ao setor imobiliário

Apesar disso, existem dois tipos de classificação dos Fundos Imobiliário. Um FII pode ser “de tijolo” ou “de papel”.

Os fundos “de tijolo” são aqueles que realmente compram ativos imobiliários.

Mas antes que você pergunte: “Como assim realmente compram?”

Quero dizer que os fundos “de tijolo” compram de fato os ativos imobiliários como prédios, hospitais, galpões, agência bancárias etc. Por isso a classificação fundo de tijolo.

Esses fundos representam 80% dos fundos negociados.

Dessa maneira, esse ativos passam a pertencer ao fundo e, consequentemente, a você investidor, na devida proporção.

A renda mensal que você irá receber, vem da renda mensal que os inquilinos desses imóveis pagam ao fundo.

Já os fundos “de papéis” não possuem de fato os imóveis em sua carteira.

Esses fundos compram títulos de renda fixa atrelados ao setor imobiliário como CRI e LCI.

A renda mensal gerada vem da negociação da periodicidade do pagamento dos juros desses títulos.

É importante ressaltar que os fundos “de papel” compram ativos de renda fixa, mas o fundo em si é um investimento de renda variável, uma vez que o preço de suas cotas são negociados em bolsa de valores e varia todos os dias.

Esses fundos representam 20% dos fundos negociados.

Um pouco mais sobre os FII de Papel

Como já mencionei, os fundos de papel compram ativos de renda fixa. 

Aqueles mesmos que você pode investir diretamente em seu banco ou pela plataforma de renda fixa da sua corretora.

Mas existe uma grande diferença entre investir em CRI diretamente e investir em um fundo que compra CRI.

E essa diferença pode ser resumida em três pilares: rentabilidade, diversificação e fluxo de recebimentos.

Rentabilidade

A partir do momento em que você decide investir em um CRI ou LCI, o que você faz?

Com o dinheiro em sua conta da corretora, você acessa a plataforma de renda fixa e procura por CRI e/ou LCI.

Em seguida, faz-se um filtro em relação aos bancos emissores, taxas oferecidas, prazos e valor mínimo para investir.

Com tudo isso alinhado, você faz o investimento e o leva até a data de vencimento.

Agora perceba as palavras que eu destaquei no processo de investimento… “faz-se um filtro” e “taxas oferecidas”.

Quando você decide investir em um ativo de renda fixa em geral, as taxas já estão lá e você precisa buscar alguma que seja interessante para você.

Em outras palavras, o banco te oferece uma determinada rentabilidade e você não tem como negociar isso. É pegar ou largar.

E muitas vezes, essas taxas oferecidas não são muito atraentes.

Agora, quando você investe em um fundo imobiliário “de papel”, esse FII reune o dinheiro de todos os investidores e vai as compras de vários CRIs e LCIs.

Ou seja, como o fundo tem muito dinheiro disponível, fica muito mais fácil para negociar taxas de rentabilidade bem mais atrativas.

Diversificação

Eu sou um grande defensor da diversificação. Todo investidor precisa diversificar seus investimentos por dois motivos: diminuir o risco e aumentar as possibilidades de ganhos.

Mas, uma carteira de investimentos bem diversificada vem ao longo do tempo.

Imagine que você tenha 5 mil reais para investir…. não faz muito sentido diversificar esse valor. 

Primeiro porque é um valor muito pequeno e em segundo, porque você não terá acesso a muitos investimentos por menos de 5 mil.

Portanto, ao investir 5 mil em um CRI, você estará totalmente exposto ao banco emissor desse CRI até a data de vencimento.

Agora… Se ao invés de você investir em um CRI pela plataforma de renda fixa da sua corretora, você comprasse cotas de um fundos “de papel”, sabe o que aconteceria?

Por mais que você fique exposto a apenas 1 fundo imobiliário, esse FII possuirá diversos CRIs e LCIs em sua carteira de ativos.

Ou seja, com os mesmos 5 mil reais, ao investir em um FII de papel, você automaticamente estará diversificando o valor investido.

Dessa maneira, a diversificação ficará muito mais acessível.

Fluxo de Recebimentos

Por fim, um grande benefício que você pode extrair dos FIIs “de papel” é a diminuição do período do fluxo de recebimentos dos juros do CRI.

Eita, complicou?! Calma, vou te explicar com mais detalhas.

Uma das características de ativos de renda fixa como CRI e LCI é o pagamento de juros ao longo do investimento.

Ou seja, você pode investir em um CRI com vencimento em 2 anos e que paga juros a cada 6 meses.

Dessa maneira, a cada 6 meses você irá receber os juros da aplicação e no vencimento irá receber o dinheiro investido de volta mais o último pagamento de juros.

Esses pagamentos de juros são o que chamamos de fluxo de recebimento. Ao investir nesse tipo de CRI, você já saberá as datas futuras de recebimento de juros, que normalmente é semestral.

Deixe-me perguntar:

Você acha que seria bom diminuir o período desses recebimentos? Quem sabe, receber esses juros da aplicação todos os meses e não somente a cada 6 meses? E o melhor, fazendo um investimento sem precisar ficar preso ao vencimento, podendo sair a hora que quiser?

Isso é possível, mais uma vez, ao investir em FIIs “de papel”.

Por lei, os fundos imobiliários devem pagar 95% da renda gerada pelos imóveis aos cotistas todos os meses.

Como um fundo de papel não tem ativo físico, então ele não possui inquilinos. Então, esse tipo de FII consegue estruturar os diversos CRIs e LCIs de forma a gerar uma renda mensal ao investidor.

No próximo capítulo dessa mini-série, vou te falar como você pode escolher um fundo imobiliário para compor os seus investimento.

Nos vemos em breve, 

Um grande abraço.

Rafael Dadoorian

PS: Nessa primeira parte você aprendeu sobre os fundos de papel.

PPS: Se você ainda não leu o primeiro capítulo, pode ler agora.

PPPS: Na parte dois, você vai aprender a se tornar sócio de grandes shoppings, já imaginou?!