O que são e como investir em fundos imobiliários (fiis)
Você já parou para pensar nas diversas possibilidades de investimentos que o mercado imobiliário oferece? O sonho de ter um imóvel próprio é algo presente na mente de muitos brasileiros, mas você precisa saber que existem alternativas igualmente (ou mais) atrativas e acessíveis para diversificar seus investimentos nesse setor.
Investir em fundos de investimento imobiliários (FIIs) é uma alternativa para alcançar a estabilidade financeira, e, ao mesmo tempo, colher os benefícios de investir no mercado imobiliário.
Se você já faz investimentos, seja em renda fixa, ações ou fundos de investimentos, os fundos imobiliários representam uma oportunidade de diversificar a sua carteira de investimentos no mercado imobiliário, tendo fácil acesso a bons ativos sem a necessidade de grandes desembolsos financeiros e sem burocracia quando comparamos a compra direta de imóveis.
Além disso, os fundos imobiliários proporcionam uma renda passiva mensal vinda de aluguéis, que é isenta de imposto e maior quando comparamos a locação direta de uma apartamento ou sala comercial.
Se você ainda não conhece os benefícios desse tipo de investimento mas deseja começar a investir, entender o funcionamento dos fundos imobiliários é o primeiro passo para investir da maneira correta. Este artigo vai te ajudar nessa jornada.
Os Fundos Imobiliários são veículos de investimentos que agrupam o capital de vários investidores para adquirir e gerir ativos imobiliários, oferecendo a você, investidor, a chance de se tornar, indiretamente, proprietário de múltiplos imóveis e, assim, distribuir os riscos e ter acesso a ativos que seriam impossíveis sem os Fundos Imobiliários.
A visão de um futuro desejável, onde a gestão eficaz de fundos imobiliários pode resultar em uma renda passiva isenta de Imposto de Renda, torna-se um atrativo inegável.
A renda passiva mensal e isenta de IR combinada à diversificação em imóveis de diferentes segmentos, tornam os fundos imobiliários uma classe de investimentos muito atrativa e que cresceu muito nos últimos anos.
Além disso, a diversificação em fundos imobiliários não apenas mitiga riscos, mas também abre portas para o crescimento de capital sustentável ao longo do tempo.
Os benefícios potenciais dos fundos imobiliários não param por aí. Ao investir em Fiis, você terá liquidez relativamente alta, em comparação com a propriedade direta de imóveis, e a transparência na gestão são outros atrativos que colocam os FIIs em uma posição favorável nesses tipos de investimentos.
Neste artigo você aprenderá:
- Por que investir em FIIs;
- O que são os fundos imobiliários;
- Como esses investimentos funcionam;
- Como investir em fiis com uma carteira diversificada;
- Quais são os tipos de FIIs que existem;
Se você está em busca de uma maneira prática e eficiente de investir no mercado imobiliário, este artigo é para você.
Boa leitura.
Por que investir no setor imobiliário através de Fundos Imobiliários?
É verdade que o brasileiro em geral gosta de comprar (“investir”) imóveis, mesmo que seja necessário buscar um financiamento imobiliário e pagar prestações por longos 15, 20, 25 anos.
Ter um imóvel próprio dá uma sensação de segurança, de ter um lugar próprio para ficar sem depender de outras pessoas.
Eu mesmo tenho clientes que quase não conseguem fazer sobrar dinheiro para investir porque deram prioridade a compra da casa própria.
Um dos discursos que mais escuto é que comprar imóvel é investir em algo seguro. E é aí que a maioria não entende de fato como os investimentos funcionam.
Ao comprar um imóvel, além da burocracia e alto volume financeiro necessário, caso você precise levantar dinheiro rápido para uma emergência ou oportunidade, não conseguirá vendendo o seu imóvel.
E sabe o que mais de 2 milhões de brasileiros estão fazendo para investir no setor imobiliário, sem burocracia, conseguindo diversificar seus investimentos em ativos de qualidade e ainda gerando renda passiva todos os meses?
Isso mesmo, estão fazendo investimentos em fundos imobiliários.
Os fundos imobiliários possuem uma série de vantagens para você investir, independente se você estiver começando agora ou já possui alguma experiência.
Investir em imóveis faz parte da cultura do brasileiro e os fundos imobiliários vieram para facilitar isso.
Uma das principais vantagens dos fundos imobiliários, em sua carteira de investimentos, é a diversificação acessível no setor imobiliário. Ao adquirir cotas de fundos, você se torna co-proprietário de uma carteira diversificada de imóveis.
Esses imóveis podem ser galpões de logística, prédios comerciais, hospitais, fazendas e até ativos de renda fixa com lastro no setor imobiliário.
Além disso, na grande maioria das vezes, fora da carteira dos fundos imobiliários, esses ativos são inacessíveis para nós, pequenos investidores, fazermos investimentos.
A diversificação permite reduzir os riscos associados à propriedade direta de um único imóvel, proporcionando maior segurança ao seu investimento. Além disso, essa diversificação se torna mais acessível, mesmo para investidores com um capital inicial mais modesto.
Veja o fundo BRCR11, BTG Pactual Corporate Office. Esse é um fundo de lajes corporativas criado em 21/06/2007 e possui hoje 9 ativos em sua carteira.
No dia 18/07/2023, cada cota custa aproximadamente R$ 67,00. Nos últimos 12 meses (agosto/22 a julho/23), ele gerou uma renda passiva total de R$ 5,16 por cota.
Ou seja, se você tivesse 100 papeis do BRCR11, nos últimos 12 meses teria recebido um total de R$ 516,00 isento de imposto de renda direto na sua conta de investimentos.
Outras razões pelas quais investir em fundos imobiliários pode ser uma escolha inteligente:
- Renda Passiva Mensal: Os Fundos imobiliários proporcionam uma renda passiva mensal proveniente de aluguéis, permitindo que os investidores obtenham uma fonte de rendimento constante e, muitas vezes, isenta de Imposto de Renda.
- Diversificação: Ao investir em FIIs, você tem a oportunidade de diversificar sua carteira com ativos imobiliários de diferentes segmentos, mitigando riscos e potencializando a rentabilidade.
- Liquidez: Diferentemente da compra direta de imóveis, esses fundos oferecem maior liquidez, facilitando a entrada e saída do investimento conforme as necessidades do investidor.
- Acesso a Bons Ativos: Mesmo investidores com capital limitado podem ter acesso a ativos imobiliários de alta qualidade, que geralmente estão fora do alcance do investidor individual.
- Transparência e Gestão Profissional: A gestão transparente e profissional é um dos pilares dos fundos imobiliários, garantindo que as decisões de investimento sejam bem fundamentadas e alinhadas com os interesses dos cotistas.
Investir em fundos imobiliários pode ser uma maneira prática e eficiente de explorar o mercado imobiliário, gerar renda passiva e diversificar sua carteira de investimentos.
Se você está se perguntando como investir em fundos imobiliários, este artigo irá fornecer insights valiosos para ajudá-lo a dar os primeiros passos nessa jornada promissora.
Agora, vamos explorar mais sobre o funcionamento dos fundos imobiliários, como montar uma carteira diversificada e quais são os diferentes tipos de FIIs disponíveis no mercado.
O que são Fundos Imobiliários?
Se você já ouviu falar em ações, sabe que ao comprar uma ação você se torna dono de uma pequena parte de uma empresa, certo? Agora, imagine se você pudesse fazer algo semelhante, mas com imóveis. Essa é a ideia básica por trás dos fundos imobiliários.
Fundos Imobiliários, ou FIIs como são conhecidos, são uma forma de você investir em imóveis sem ter que comprar um imóvel inteiro. É como se você e vários outros investidores se juntassem para comprar diferentes tipos de imóveis e todos compartilhassem os lucros que vêm de aluguéis ou valorização desses imóveis.
Agora, você deve estar se perguntando: “Mas que tipo de imóveis podem fazer parte de um fundo imobiliário?” A resposta é – uma variedade bem ampla! Vamos dar uma olhada em alguns tipos de fundos imobiliários e os imóveis que eles podem abrigar:
- Lajes Corporativas: Fundos que investem em espaços de escritórios alugados para empresas. É como se você fosse dono de uma parte de um prédio comercial!
- Shoppings: Sim, você pode ser co-proprietário de um shopping e ganhar uma fatia dos aluguéis das lojas.
- Hospitais: Fundos que possuem hospitais em sua carteira, proporcionando uma renda estável oriunda dos aluguéis pagos por essas instituições.
- Ativos de Renda Fixa: Alguns fundos investem em títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
- Logística: Galpões e centros de distribuição também podem fazer parte de fundos imobiliários, uma escolha interessante especialmente com o crescimento do e-commerce.
E sabe o que é legal? Você não precisa ser um milionário para investir em fundos imobiliários. Com um valor inicial bem acessível, você pode começar a diversificar seus investimentos no setor imobiliário através destes tipos de fundos.
A diversificação é importante, tanto no setor imobiliário quanto em qualquer outro investimento, pois ajuda a espalhar os riscos. Imagine, se você tem um único imóvel e a região dele desvaloriza, seu patrimônio pode ser bastante afetado.
Mas, se você tem participação em vários imóveis, em diferentes regiões ou até mesmo tipos de imóveis, a história é outra.
Investir em FIIs é um jeito inteligente de ter acesso ao mercado imobiliário, diversificando seus investimentos e, quem sabe, dando aquele upgrade na sua renda todo mês com os rendimentos distribuídos pelos fundos.
No próximo bloco, vamos explorar como os investimentos em FIIs funcionam e como você pode começar a investir neles.
Quais são as vantagens de investir em Fundos Imobiliários?
Uma das máximas do mundo dos investimentos é a criação de uma carteira diversificada, com um olhar voltado para o longo prazo.
E aqui, os fundos imobiliários brilham novamente devido ao seu enorme potencial para diversificação, renda passiva isenta de imposto e previsível.
Como o fundo BRCR11 que mencionamos anteriormente, há mais de 400 fundos imobiliários disponíveis na bolsa.
E para tornar a diversificação ainda mais simples, existem certos FIIs que não têm ativos imobiliários diretos, mas, sim, outros fundos imobiliários em sua carteira.
Esses tipos de FIIs são conhecidos como FoFs (Fundos de Fundos). Então, ao comprar uma cota de um FOF, automaticamente, você estará diversificando seu capital investido sem complicações, de forma indireta, em outros fundos imobiliários.
Um bom exemplo de FOF é o FII MORE11. Atualmente, a cota dele está cotada em aproximadamente R$ 74,00, e em sua carteira, ele abriga mais de 50 outros fundos imobiliários com estratégias variadas.
Ao optar por um FOF, você passa a responsabilidade de gerir os ativos para a equipe do fundo.
Outra estratégia para diversificar sua carteira de fundos imobiliários é adquirir cotas, gradualmente, de fundos com diferentes estratégias e posicionamentos.
Aqui na Convexa Investimentos, contamos com uma equipe de especialistas em Fundos Imobiliários pronta para auxiliar nossos clientes a investir nesses ativos. .
Renda passiva: previsível e isenta de imposto de renda
Você já ouviu falar em renda passiva? É um termo que tem ganhado bastante atenção, e por boas razões!
Quando falamos em ganhar dinheiro, é crucial entender a diferença entre renda ativa e renda passiva.
A renda ativa é aquela que vem do seu suor, do seu tempo dedicado ao trabalho, seja em um ou dois empregos, seja fazendo horas extras. Em outras palavras, é a renda que exige seu esforço direto para ser gerada.
Agora, a renda passiva, ah, essa é a joia da coroa! Ela não depende da sua atuação direta para ser gerada. É a realização daquela famosa ideia de “ganhar dinheiro enquanto dorme”.
Há várias maneiras de conquistar uma renda passiva. Você pode investir em ações de empresas sólidas que pagam dividendos, pode investir emr um negócio próprio e contar com uma equipe para geri-lo, pode alugar um imóvel, e a lista continua.
E aqui entra um caminho bem atrativo: os fundos de investimento imobiliários.
Uma boa estratégia para um planejamento de investimentos de longo prazo — e que muita gente acaba deixando passar — é a ideia de substituir, aos poucos, sua renda ativa por renda passiva.
Por isso, é importante se organizar para poupar um pouco todo mês, investir e diversificar seus ativos.
Um dos encantos dos Fundos Imobiliários, especialmente para quem está começando, é que eles podem proporcionar uma renda passiva mensal que, além de ser previsível, é livre de Imposto de Renda.
É uma maneira simplificada de começar a investir para construir aquela sonhada renda passiva, que pode fazer uma grande diferença na sua vida financeira ao longo do tempo.
De onde vem a renda passiva com Fundos Imobiliários?
Como cotista de fundos imobiliários, você se torna dono de parte da propriedade do fundo e passa a receber uma parcela da renda gerada pelos aluguéis dos ativos que integram a carteira do fundo. Por lei, todo FII precisa distribuir 95% do seu lucro aos cotistas, tornando o pagamento de dividendos bastante atrativo e regular.
A isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos dos FIIs é um benefício exclusivo para pessoas físicas. Além disso, é necessário que os fundos tenham no mínimo 50 cotistas e sejam negociados em bolsa, o que nos oferece uma vasta gama de opções interessantes.
Um detalhe que chama a atenção é que a renda gerada costuma ser superior à obtida com aluguéis de imóveis próprios.
E o melhor: sem ter que se preocupar com inadimplências, manutenção, custos com taxas e outras dores de cabeça típicas da gestão de imóveis.
Graças à regra de distribuição de 95% do lucro e aos contratos de locação de longo prazo dos imóveis dos FIIs, a previsibilidade dos pagamentos é outro ponto forte.
Facilidade na negociação das cotas (liquidez) é outra grande vantagem dos fundos imobiliários em comparação com imóveis quando falamos sobre a facilidade de comprar e vender suas cotas.
Imagine ter um imóvel alugado, gerando renda constante, mas por algum motivo precisar de dinheiro rápido. Seria impossível vender apenas uma parte do imóvel ou vendê-lo do dia para a noite. No entanto, com os fundos imobiliários, você pode negociar suas cotas com facilidade durante o pregão da B3, até mesmo pelo seu celular.
Tipos de FIIs: uma variedade à sua escolha Desde a criação dos Fundos Imobiliários em 1993, essa classe de ativos evoluiu bastante.
Inicialmente, os fundos imobiliários de tijolo eram mais simplificados, muitas vezes focados em um único imóvel. Com o tempo, a gestão se tornou mais ativa, e os portfólios se expandiram, abrangendo uma variedade de imóveis e segmentos.
Atualmente, os fundos imobiliários têm se adaptado às demandas dos investidores, com estratégias mais híbridas, combinando diferentes tipos de ativos imobiliários em suas carteiras.
Além dos segmentos tradicionais, como os fundos de tijolo e de recebíveis, surgiram novos setores no mercado de fundos imobiliários.
Existem fundos voltados para desenvolvimento imobiliário, que buscam construir e vender imóveis. E além dos Fundos Imobiliários, há outros ativos semelhantes como FIP e FIAGRO, que também se concentram em geração de renda passiva através de ativos reais e emissões de renda fixa, assim como os FIIs de papel.
Atualmente, podemos categorizar os tipos de FIIs em:
- Imóveis (Tijolo): Estes são mais intuitivos e são considerados o carro-chefe do mercado de fundos imobiliários. Exemplos: BRCR11, XPML11.
- Recebíveis (Papel): Representam uma parcela significativa do mercado, investindo em dívidas atreladas ao mercado imobiliário. Exemplos: KNCR11, OUJP11, IRDM11.
- Fundos de Fundos (FOF): São FIIs que adquirem cotas de outros fundos imobiliários. Exemplos: MORE11, BCFF11, OUFF11.
- Desenvolvimento: Direcionam recursos para empreendimentos imobiliários em estágios iniciais. Exemplos: TGAR11, HDOF11.
Estes são apenas alguns exemplos do vasto universo dos fundos imobiliários. Eles oferecem uma maneira flexível e diversificada de investir no mercado imobiliário, tornando mais fácil para os investidores alcançarem seus objetivos financeiros.
É seguro investir em fundos imobiliários?
Uma das primeiras coisas que provavelmente você vai querer saber, antes de investir, é sobre a segurança dos seus investimentos. E quando falamos de fundos imobiliários (FIIs), a questão da segurança é crucial, dado o envolvimento com o setor imobiliário que muitas vezes é visto como um refúgio seguro.
Agora, é importante frisar que os fundos imobiliários são classificados como ativos de renda variável, o que significa que, sim, eles carregam um certo nível de risco. Assim como as ações, o valor das cotas dos FIIs podem oscilar conforme as condições do mercado. Entretanto, a natureza dos ativos que compõem a carteira dos FIIs, tende a oferecer uma volatilidade menor comparado a outros ativos de renda variável como ações.
Como funcionam os fundos de investimento imobiliários?
Se você já chegou até aqui, já deve ter percebido que os Fundos Imobiliários (FIIs) podem ser uma opção interessante para quem quer mergulhar no mercado imobiliário sem toda a burocracia de comprar um imóvel. Mas como exatamente esses fundos funcionam?
Os FIIs são como um veículo que reúne o dinheiro de várias pessoas para investir em ativos imobiliários. Esse dinheiro coletado, conhecido como patrimônio do fundo, é gerido por profissionais que decidem onde investir para obter os melhores rendimentos possíveis. Os ativos podem variar entre imóveis físicos, como prédios comerciais e shoppings, ou ativos financeiros ligados ao setor imobiliário.
Aqui vai uma analogia para facilitar: imagine um grande bolo (o fundo) que é dividido em várias fatias (as cotas). Quando você investe em um FII, você está comprando uma ou mais dessas fatias. E a rentabilidade? Vem do aluguel dos imóveis, da valorização das cotas ou dos rendimentos dos ativos financeiros em que o fundo investiu.
A gestão do fundo, que é feita por profissionais especializados, busca sempre os melhores ativos e estratégias para que o bolo fique cada vez maior e, consequentemente, cada fatia também.
A transparência é um ponto forte aqui. Os FIIs são obrigados a divulgar regularmente relatórios com informações detalhadas sobre suas atividades, como o valor dos ativos, os rendimentos distribuídos aos cotistas e os custos envolvidos na gestão do fundo. Essa transparência permite que você, como investidor, saiba exatamente onde seu dinheiro está sendo aplicado.
Além disso, esses fundos de investimento são regulados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o que traz uma camada extra de segurança e profissionalismo na gestão desses investimentos.
É a praticidade de investir em imóveis, sem a necessidade de lidar com inquilinos, manutenções e toda a papelada, aliada à expertise de gestores que respiram o mercado financeiro todos os dias. Por isso, entender o funcionamento dos FIIs é o primeiro passo para aproveitar as oportunidades que o setor imobiliário pode oferecer de uma forma mais simples e descomplicada.
Como comprar e investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?
Antes de começar a investir nas mais diversas possibilidades de fundos imobiliários, é essencial compreender os riscos ligados a esse tipo de investimento.
Os fundos de investimento imobiliários fazem parte do grupo de ativos de renda variável e suas cotas são negociadas na bolsa de valores, semelhante às ações. Portanto, os riscos são parecidos.
É crucial ter bem definidos seus objetivos ao montar uma carteira de FII. Você está em busca de geração de renda ou quer ganho de capital com a negociação das cotas? Qual é o seu horizonte de investimento, médio ou longo prazo? Como você lida com as oscilações do mercado?
Antes de investir, é hora de colocar a mão na massa e estudar sobre FIIs. Há uma variedade imensa de fundos imobiliários com objetivos e estratégias distintas. Você pode explorar sites especializados, relatórios de análise ou até mesmo canais no YouTube.
Ao analisar fundos imobiliários, dê uma olhada no relatório gerencial, conheça a localização dos ativos, veja como a carteira está atrelada ao IPCA e ao CDI.
Para entrar no mercado de FIIs, o primeiro passo é abrir conta em uma corretora (i). Aqui na Convexa Investimentos, temos uma equipe especializada pronta para te guiar nessa jornada e te ajudar a investir de acordo com seus objetivos.
Outro aspecto crucial é a diversificação da sua carteira de fundos imobiliários (FIIs). Diversificar significa distribuir seu capital entre diferentes fundos imobiliários, explorando setores e estratégias variadas.
Essa estratégia vai diminuir os riscos ligados a um único fundo ou imóvel, permitindo que você se beneficie das oportunidades do mercado imobiliário de maneira mais equilibrada.
Lembre-se, o mercado é dinâmico, então é vital monitorar sua carteira com frequência. Esta etapa é crucial para garantir que seus investimentos continuem alinhados com seus objetivos e, se necessário, fazer ajustes para manter sua carteira em bom estado.
Conclusão sobre investir em fundos imobiliários (FIIs)
Neste artigo, você aprendeu sobre universo dos Fundos de investimento Imobiliários (FIIs). Te apresentei as diversas vantagens de investir em fundos imobiliários, como a possibilidade de gerar uma renda passiva mensal e de diversificar seus investimentos no setor imobiliário de maneira acessível.
Expliquei sobre a renda passiva previsível e isenta de Imposto de Renda que os FIIs podem proporcionar, mostrando como esse tipo de investimento pode ser uma ótima alternativa para quem busca uma fonte de rendimento constante.
Além disso, expliquei como os fundos imobiliários funcionam, desde a composição de suas carteiras até a distribuição de rendimentos aos cotistas. Além disso, mostrei como a diversificação é uma grande aliada na hora de montar sua carteira de FIIs, seja através dos Fundos de Fundos ou diversificando entre diferentes estratégias e segmentos.
Além disso, te guiei pelo processo de como investir e montar uma carteira de fundos imobiliários, desde a definição clara de seus objetivos até a importância de acompanhar sua carteira regularmente.
Investir em Fundos Imobiliários pode ser uma jornada enriquecedora e lucrativa. Com os conhecimentos certos, você pode explorar o mercado imobiliário, diversificar seus investimentos e ainda gerar uma renda passiva que pode fazer uma grande diferença na sua vida financeira.
Até a próxima.
P.S: Se você sentiu que o mundo dos Fundos Imobiliários é o lugar certo para você investir parte do seu patrimôio, mas ainda tem algumas incertezas ou questões não respondidas, temos um convite para você.
Aqui na Convexa Investimentos, temos uma equipe dedicada de assessores de investimentos disponíveis para te ajudar a navegar por este tipo de ativo.
Com nossa assessoria, você poderá tirar suas dúvidas, receber orientações personalizadas e ficar mais confiante em suas decisões de investimento.
